Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ?

Avec une rentabilité prévisionnelle comprise entre 6 % et 12 %, le crowdfunding immobilier séduit toujours plus d’investisseurs : + 40.2 % en 2022 pour une collecte totale de plus de 1 600 millions d’euros et représente près des 2/3 de l’ensemble des campagnes de crowdfunding. C’est un investissement simple, 100 % digital qui permet d’obtenir des revenus complémentaires rapidement. Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ? Quels sont les avantages pour les investisseurs ? Est-ce un investissement risqué ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le crowdfunding immobilier avant d’investir.

 

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Un nouveau levier d’investissement

Le crowdfunding est un financement participatif, réalisé sur des plateformes en ligne, qui permet à un porteur de projet de collecter des fonds auprès d’une foule (“crowd” en anglais) d’investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels. Le crowdfunding peut concerner un grand nombre de projets qu’ils soient culturels, artistiques ou entrepreneuriaux et financer des PME, des grandes entreprises, des artistes, des associations… 

Pourquoi l’immobilier s’intéresse au crowdfunding ?

Si l’on voit facilement l’intérêt d’un artiste ou d’un créateur d’entreprise pour le crowdfunding, il peut paraître surprenant de l’appliquer à l’immobilier au vu des montants mis en jeu. Et pourtant, réaliser une opération immobilière (construction neuve, élévation d’un immeuble, rénovation énergétique d’un bâtiment ou des parties communes, valorisation d’actifs anciens…) nécessite des fonds importants et les professionnels de l’immobilier doivent s’adresser à un établissement bancaire pour obtenir un emprunt. Et comme pour les particuliers, la banque leur demande un apport de 10 à 15 % du coût total de l’opération. Le crowdfunding immobilier est donc un moyen pour ces acteurs de se constituer une partie de cet apport nécessaire et d’optimiser l’allocation de leurs fonds propres utiles à leur développement.

 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Une campagne de crowdfunding immobilier fait intervenir 3 acteurs : 

  • les promoteurs, marchands de biens, aménageurs, lotisseurs ou encore foncières qui cherchent à financer une opération immobilière ou à accompagner leur croissance ;
  • la plateforme de crowdfunding, telle que Finple
  • les investisseurs à la recherche d’un placement offrant une solution de diversification et un placement d’impact tourné vers le financement de l’économie réelle.

Les missions des plateformes de crowdfunding immobilier

Concrètement, un promoteur ou un marchand de biens soumet son projet à une plateforme de crowdfunding en ligne qui va le proposer aux investisseurs afin de le financer. La plateforme est donc un lien entre les investisseurs et les opérateurs immobiliers. Mais son rôle ne s’arrête pas là ! Elle est chargée de sélectionner rigoureusement les projets, de vérifier la crédibilité du demandeur (expérience, réputation, solidité financière…) ainsi que la pertinence économique du projet. Elle doit également assurer le bon suivi de l’opération afin de préserver les intérêts des investisseurs.

 

Comment et pourquoi participer à une campagne de crowdfunding ?

De votre côté, vous prêtez une somme à un professionnel de l’immobilier qui s’engage à vous rembourser le capital investi au terme de la durée du financement obligataire, comprise entre 12 et 48 mois (remboursement in fine), ou à une échéance prédéfinie dans le contrat. Vous détenez une partie de la créance de cette société sous la forme d’obligations simples. En contrepartie de votre investissement, vous percevez des intérêts, appelés coupons, compris entre 6 % et 12 % par an, sans aucune autre action de votre part : selon les conditions du contrat encadrant la campagne de crowdfunding, vous touchez vos coupons trimestriellement, semestriellement, annuellement, ou in fine. C’est là l’intérêt du crowdfunding pour les investisseurs : une rentabilité prévisionnelle performante sans aucune gestion ! 

Pour participer à une campagne de crowdfunding immobilier, rien de plus simple. Rendez-vous sur une plateforme en ligne telle que Finple, sélectionnez le projet qui convient le mieux à votre profil (montant minimum d’investissement, durée de financement) et à vos valeurs et déterminez la somme que vous souhaitez investir.

 

Les étapes d’une campagne de crowdfunding immobilier

Voici les étapes d’une campagne de crowdfunding immobilier : 

  1. le projet à financer est soumis à la plateforme ; 
  2. la plateforme s’assure de la viabilité du projet et décide, ou non, de le proposer aux investisseurs ;
  3. la plateforme fixe le taux d’intérêt, la durée et les garanties de l’opération ; 
  4. vous sélectionnez le projet que vous souhaitez financer ; 
  5. au terme de la durée de financement, vous récupérez le capital que vous avez investi ainsi que les intérêts. Dans certaines campagnes de crowdfunding, il est possible de percevoir les intérêts annuellement, semestriellement ou encore trimestriellement.

 

Les avantages d’un placement en crowdfunding pour les investisseurs

Un investissement simple et accessible

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et profiter de la résilience de ce marché, le crowdfunding est de loin la solution la plus simple. Une fois votre investissement réalisé, vous n’avez aucune gestion à prévoir : pas de gestion locative ni administrative, pas de travaux, fiscalité simplifiée et très accessible à partir de 1 000 € chez Finple… Outre sa simplicité, le crowdfunding immobilier représente un très bon outil de diversification patrimoniale pour les investisseurs en recherche de placement complémentaire à court/moyen terme. Le niveau de rendement prévisionnel proposé par le crowdfunding immobilier rappelle que ces opérations peuvent présenter des facteurs de risque de perte et appelle à ne pas consacrer plus de 10 % de son patrimoine.

 

Un ticket d’entrée accessible

Le ticket d’entrée est relativement faible pour participer à une campagne de crowdfunding : chez Finple, vous pouvez investir dès 1 000 € seulement. Vous êtes libre de choisir le montant que vous souhaitez investir et vous pouvez diversifier votre investissement sur différentes opérations immobilières.

 

Une fiscalité avantageuse

Les revenus dégagés par votre investissement en crowdfunding immobilier sont imposés par l’administration fiscale. Pas de panique, la fiscalité d’une telle opération est relativement simple. Deux options s’offrent à vous pour déclarer vos revenus : 

  • soit via la flat tax (PFU : prélèvement forfaitaire unique) à 30 % (12.8 % pour l’impôt sur les revenus et 17.2 % de prélèvements sociaux) ;
  • ou intégrer ces revenus à votre TMI (tranche marginale d’imposition) ; 

Bien évidemment, vous ne serez imposé que sur les bénéfices dégagés par l’opération et pas sur le capital au moment de son remboursement.

Contrairement à d’autres placements dans l’immobilier, vous n’êtes pas soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) : vous n’êtes pas propriétaire d’un bien immobilier, mais d’une créance.

 

Quels sont les inconvénients du crowdfunding immobilier ?

Avant de vous lancer dans l’investissement en crowdfunding, vous devez avoir à l’esprit qu’il existe un risque de perte de capital, comme évoqué préalablement. Vous prêtez une somme d’argent à un professionnel de l’immobilier qui peut se retrouver en difficultés financières. Si elle n’est pas en capacité de rembourser ses créanciers, vous pouvez donc perdre votre mise de départ. 

Cependant, ce risque doit être appréhendé en intégrant d’autres facteurs d’analyse. Tout d’abord, un des rôles de la plateforme de crowdfunding est de s’assurer de la viabilité du projet et de la solidité du porteur de projet. Assurez-vous de choisir une plateforme disposant d’un historique profond et d’un savoir-faire reconnu par le marché telle que Finple qui a été récompensée à plusieurs reprises comme meilleure plateforme de Crowdfunding (Palmarès Gestion de Fortune 2022 et 2023). Le choix de la plateforme est donc primordial : n’hésitez pas à étudier les indicateurs de performances présents sur leurs sites ainsi que leurs visions du risque. Autre inconvénient qui n’en est pas un, la liquidité de votre investissement. En effet, vous ne pourrez récupérer le capital investi qu’au terme du contrat obligataire. Il est donc important de conserver de l’épargne en cas de coup dur.

 

Comment réussir votre investissement en crowdfunding immobilier ?

Comme nous l’avons vu précédemment, les projets soumis aux investisseurs sont rigoureusement contrôlés par les plateformes de crowdfunding qui sont sous l’autorité de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Sur la plateforme Finple, par exemple, le cahier des charges de sélection est exigeant, plusieurs audits sont menés sur les projets et ils doivent être acceptés par un collège de validation. Privilégiez des plateformes reconnues et récompensées, qui mettent en avant leurs résultats et vérifiez les indicateurs des taux de défaut et de retard. 

Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et diversifiez vos placements. Vous minimisez ainsi les risques et vous pouvez profiter de différentes opportunités d’investissement. Pensez également à conserver de l’épargne en cas de besoin : le capital investi ne peut pas être récupéré immédiatement. 

Le crowdfunding immobilier est un moyen simple d’investir dans ce secteur, propose une rentabilité potentielle intéressante, sans aucune gestion et est accessible à toutes les bourses. Vous souhaitez vous lancer ou en savoir plus ? N’hésitez pas à contacter les équipes de Finple pour découvrir nos projets. 

Immobilier | Investissement
Fanny Le Donge

La plateforme de crowdfunding Finple

Finple est une plateforme de financement participatif dont la mission est de rapprocher des entrepreneurs talentueux d’investisseurs engagés pour financer des projets impactant positivement notre société.

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